عقد الإيجار في إسبانيا

بموجب LAU إذا اتفقتما على مدة أقل من خمس سنوات فيُمدَّد العقد تلقائياً سنة بعد سنة حتى خمس سنوات إن لم تُبلغ المالك رغبتك في إنهائه، وتصبح سبع سنوات إن كان المالك شخصاً اعتبارياً (شركة).

• بعد انتهاء المدة القانونية تمتد ثلاث سنوات إضافية سنوياً ما لم يُبلَّغ أحد الطرفين بعدم الرغبة قبل مدة محددة.
• لا يستطيع المالك إنهاء العقد قبل خمس سنوات إلا إذا احتاج الشقة لنفسه أو لأقاربه من الدرجة الأولى بشرط نص العقد على ذلك.
• وتظل مقيماً تحت حماية القانون.
• وإن كان العقد لموسم أو استعمال غير سكني فقواعده مختلفة، فتحقق من نوع العقد.

يحدد العقد الإيجار الشهري وتاريخ دفعه وطريقته، ويُفضّل التحويل المصرفي بدل النقد للحصول على دليل.

• تُحدَّد زيادة الإيجار السنوية بمؤشر يحدده القانون، كان IPC ثم مؤشراً خاصاً (IRAV) ذا سقف معين، ولا يجوز أن يفرض المالك زيادة أكبر أثناء مدة العقد.
• في «المناطق المتوترة» (zonas tensionadas) التي تعلنها المناطق المستقلة توجد سقوف على الإيجار عند العقود الجديدة.
• اطلب فاتورة أو إيصالاً كل شهر.
• وإن رفع المالك الإيجار خلافاً للعقد أو القانون فلك الاعتراض وطلب المساعدة.
• تحقق من بند تحديث الإيجار قبل التوقيع، وتأكد أنه يشير إلى المؤشر القانوني.

الضمان (fianza) القانوني شهر إيجار للسكن، ويحق للمالك طلب ضمانات إضافية (garantía adicional) لا تزيد عن شهرين أخريين.

• يجب على المالك إيداع الضمان لدى الهيئة المختصة في منطقتك، وعليه إعادته خلال شهر من تسليم الشقة وإلا تراكمت فوائد.
• يتحمل المالك ضريبة العقار (IBI) ورسوم المبنى للإصلاحات الكبرى، وأحياناً يشترط في العقد أن يدفع المستأجر مصاريف المبنى العادية (comunidad) وضريبة النفايات.
• لا يجوز أن تُحمَّل عمولة الوكالة.
• اقرأ بنود من يدفع ماذا بدقة، وتحقق من الاشتراكات الخدمية وباسم من هي.
• ويجب تحرير عقد كتابي وتوقيعه من الطرفين مع نسخة لكل منهما.

على المالك أن يُبقي الشقة صالحة للسكن ويقوم بالإصلاحات الضرورية التي ليست من سوء استخدامك كتسرب الماء والتدفئة المعطلة والرطوبة الإنشائية، بينما تتحمل الصيانة الصغيرة الناتجة عن الاستعمال العادي كالمصابيح والمفاتيح.

• أبلغ المالك بالعيب كتابةً (burofax أو بريد إلكتروني مع إيصال) مع صور، وأعطه مدة معقولة.
• إن لم يصلح ففي الحالات العاجلة يمكنك إصلاحه وطلب استرداد التكلفة.
• لا توقف دفع الإيجار بسبب عيب دون استشارة، فقد تخالف عقدك.
• حافظ على الشقة نظيفة ومهوّاة لتجنب الرطوبة.
• ولا تُجرِ تغييرات كبيرة دون إذن.
• احتفظ بكل الفواتير ومراسلات الصيانة.

يحق لك المغادرة بعد ستة أشهر من بدء العقد بإشعار كتابي قبل ثلاثين يوماً على الأقل، وقد يتضمن العقد تعويضاً للمالك يساوي شهراً عن كل سنة متبقية بشرط النص عليه.

• عند المغادرة اتفق مع المالك على معاينة تسليم، وأصلح ما أتلفته وسلّم المفاتيح ووقّع تقرير التسليم واطلب استرداد الضمان.
• وإن حدث نزاع فجرّب الحوار الكتابي أولاً ثم الوساطة (mediación) عبر جمعية المستأجرين أو المنطقة، ثم التقاضي في المحكمة.
• توجد مؤسسات تقدم استشارة مجانية أو مخفضة كنقابات المستأجرين ومكاتب المساعدة القانونية ومكاتب المستهلك (OMIC).
• ولا تترك الشقة في خلاف قبل الاستشارة.

كم الحد الأقصى المعتاد للضمان الأساسي؟