عقد الإيجار في إيطاليا

العقد الحر (4+4) مدته أربع سنوات تتجدد تلقائياً أربعاً أخرى إلا إن أرسل المالك إشعاراً لأسباب حصرية (كحاجته إلى الشقة لنفسه أو لأقاربه) قبل ستة أشهر من الانتهاء.

• العقد المتفق عليه (3+2) لمدة ثلاث سنوات يتجدد سنتين ويلتزم بجداول إيجار بلدية.
• العقد المؤقت (transitorio) بين شهر وثمانية عشر شهراً لسبب مبرر مذكور، وعقد الطلاب الجامعيين (studenti) من ستة إلى ستة وثلاثين شهراً.
• تحقق من النوع ومن أنه مكتوب ومسجل.
• للإيجار غير السكني أو السياحي قواعد مختلفة، فلا تدع المؤجر يستعمل عقداً سياحياً قصيراً لسكنك الدائم للالتفاف على حمايتك.

يتضمن العقد أسماء الطرفين ورمزيهما الضريبيين، وعنوان الشقة وبياناتها الكتاستالية، ونوع العقد ومدته وتاريخ البدء، والإيجار الشهري وموعد دفعه وطريقته (يُدفع بتحويل مصرفي بموجب القانون فوق حد معين)، والضمان، وتحديث الإيجار، وتوزيع المصاريف، ومسؤوليات الصيانة، وقواعد الإنهاء، وقيمة الأثاث إن وُجد، وشهادة الكفاءة الطاقية (APE) المرفقة.

• اقرأ العقد كاملاً وافهم كل بند، واطلب ترجمة أو مساعدة إن لزم.
• بند مخالف للقانون لا يُعتدّ به.
• احتفظ بنسخة موقعة، وبنسخة من إيصال التسجيل لدى مصلحة الضرائب.

يمكن تحديث الإيجار سنوياً وفق مؤشر ISTAT للأسعار بنسبة معينة من التغير (غالباً 75 في المئة منه)، بشرط أن يُنص عليه في العقد ويُطلب كتابةً.

• لا يجوز رفعه بغير ذلك.
• يسجّل المالك العقد لدى الضرائب خلال ثلاثين يوماً ويدفع ضريبة التسجيل، وعادةً يتقاسمها مع المستأجر بالنصف، إلا إن اختار «cedolare secca» الضريبة الثابتة (21 في المئة أو 10 في المئة للاتفاق) فيعفى من رسم التسجيل ويمنع من رفع الإيجار سنوياً.
• اطلب إيصالاً شهرياً.
• ادفع الإيجار بتحويل مصرفي لتثبت الدفع.
• وتُحتسب مصاريف المبنى العادية غالباً على المستأجر والاستثنائية والإصلاحات الكبرى على المالك.

الضمان (deposito cauzionale) بحد أقصى ثلاثة أشهر، ويُعاد في نهاية العقد مع الفوائد القانونية بعد تسليم الشقة بحالتها إلا الاستهلاك العادي.

• لا يجوز اعتباره الإيجار الأخير.
• يجب على المالك أن يسلّم شقة صالحة للسكن وأن يقوم بالإصلاحات الكبرى (السقف والتسربات والتمديدات) بينما يتحمل المستأجر الصيانة الصغيرة الناتجة عن الاستعمال (المصابيح والصنابير ودهان الجدران).
• أبلغ عن العيب كتابةً (raccomandata أو PEC مع صور)، وأعطِ المالك مدة معقولة.
• في الحالات العاجلة يمكنك إصلاحه وطلب الاسترداد.
• وإن لم يصلحه فالحق في خفض الإيجار أو فسخ العقد بحسب القانون، فاسأل مستشاراً قبل أن تتوقف عن الدفع.

للمستأجر أن ينهي العقد قبل موعده بإشعار كتابي قبل ستة أشهر على الأقل بحسب ما ينص العقد أو لأسباب جسيمة (gravi motivi) كنقل العمل أو المرض بإشعار أقل، ويُنظَّم ذلك في عقد الإيجار.

• أما المالك فلا يستطيع الإنهاء المبكر، وعليه الالتزام بمدد العقد.
• عند المغادرة رتّب معاينة تسليم وأصلح ما أتلفته وسلّم المفاتيح ووقّع محضراً واطلب استرداد الضمان.
• وعند التأخر في دفع الإيجار يطلب المالك الإخلاء عبر القضاء (sfratto)، وهو إجراء يستغرق وقتاً، فتحدث إلى المالك وابحث عن حل.
• توجد مؤسسات وساطة وصندوق دعم للمتعثرين.
• للنزاع اطلب مساعدة نقابة المستأجرين أو مكتب المستهلك أو محامٍ بالمساعدة القانونية المجانية (patrocinio a spese dello Stato).

ما شرط العقد لحمايتك؟